كيف تستثمر في العقارات دون شراء عقار ؟

بيانات.نت ـ يحب الأمريكيون الاستثمار في العقارات. عند سؤالهم عن الطريقة المفضلة لاستثمار الأموال التي لن يحتاجوا إليها لأكثر من 10 سنوات، فإن الخيار الأول للأمريكيين هو العقارات. وحتى الآن هناك العديد من التحديات لامتلاك منزل أو استئجار الممتلكات.

قد تكون التكاليف المقدمة شاقة – قد تكون الدفعة المقدمة في أي مكان من 5% إلى 20% من سعر المنزل ومتوسط تكاليف التسجيل والمعاملات تتراوح بين 2% و 5% من مبلغ القرض. بمجرد امتلاك العقار، ستظل بحاجة إلى دفع ضرائب الممتلكات، بالإضافة إلى تكاليف الصيانة. وإذا كنت تستأجرها لشخص آخر، فستحتاج إلى التعامل مع ضغوط العثور على مستأجر وفحصه مع دفع تكاليف الإصلاحات وتغطية الرهن خلال أي وظائف شاغرة.

لكن ماذا لو استطعت الاستثمار في العقارات دون شراء عقار ماديًا؟ فيما يلي ثلاثة أشياء تحتاج إلى معرفتها:

معرفة خياراتك

للمستثمرين العاديين الذين يريدون الوصول بسهولة إلى رؤوس أموالهم، هناك أدوات تداول عامة سائلة، مما يعني أنه يمكنك شراءها وبيعها في أي وقت، تمامًا مثل الأسهم. بعض الخيارات الشائعة هي صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المشتركة العقارية وصناديق الاستثمار المتداولة في العقارات.

REIT هي شركة تمتلك وتدير العقارات التي تنتج الدخل وتعيد معظم هذا الدخل إلى مساهميها. تمتلك بعض صناديق الاستثمار العقاري مجموعة متنوعة من العقارات، بينما يركز البعض الآخر على أنواع محددة من العقارات مثل الفنادق أو مباني المكاتب أو المستودعات أو المستشفيات.

عندما تمتلك أسهمًا في REIT ، فإنك ستصبح مالكًا صغيرًا لأنواع REITs ملزمة بموجب القانون بإرجاع 90% على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة إلى المساهمين في شكل أرباح.

ازدادت صناديق الاستثمار المتداولة في العقارات شعبية لأنها تشبه الصناديق الاستثمارية العقارية ولكنها تقدم رسومًا منخفضة وغالبًا ما تتبع مؤشرًا واسعًا، مثل مؤشر MSCI U.S. REIT أو Dow Jones U.S. REIT

تشترك جميع هذه الصناديق المستثمرة في بعض الميزات الشائعة: فهي تتيح للمستثمرين الأفراد الشراء في العقارات دون أي ضرر جراء امتلاك العقارات، مثل الضرائب العقارية ورسوم الصيانة العالية. والأكثر من ذلك، أنها تمكنك من استثمار أقل من بضعة دولارات في القطاع الذي يتطلب خلاف ذلك مبالغ باهظة من رأس المال كحاجز للدخول.

معرفة المخاطر

تنطوي كل استراتيجية استثمار على مخاطر، والعقار لا يختلف عنها. أولاً، أي شيء قد يؤثر على أسعار العقارات يمكن أن يؤثر حتماً على صناديق الاستثمار العقارية وغيرها من الممتلكات العقارية. ولا شك في أن العقارات تمر بدورات، إذ ترتفع وتنخفض مع الدورة الاقتصادية. على هذا النحو، تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع عندما يزدهر الاقتصاد وتنخفض خلال فترات الانكماش الاقتصادي والركود.

شيء آخر يجب مراقبته، هو ارتفاع أسعار الفائدة. يراقب المشترون التقليديون للعقار عن كثب أسعار الفائدة بشكل رئيسي لأن المعدلات المرتفعة تعني تكلفة أعلى لتمويل عملية شراء. ولكن حتى لو لم تقم بشراء عقار فعليًا، فقد يكون ارتفاع أسعار الفائدة سلبًا على الممتلكات العقارية الخاصة بك. وذلك لأنه عندما ترتفع عائدات السندات، تبدأ عائدات صناديق الاستثمار العقاري في أن تبدو أقل جاذبية نسبيًا ويميل المستثمرون إلى بيعها. ولكن هناك جانب مضيء؛ إذا ارتفعت أسعار الفائدة بسبب تحسن الاقتصاد، فقد ترتفع إيرادات الإيجارات في صناديق الاستثمار العقاري وقد ترتفع قيمة الممتلكات التي تحتفظ بها.

أخيرًا، توجد أيضًا معظم المخاطر التقليدية المرتبطة بالعقار المادي – مثل المشاكل الهيكلية في العقارات المختلفة والمستأجرين السيئين أو الكثير من الرفع المالي – في صناديق الاستثمار العقاري وغيرها من الاستثمارات العقارية.

معرفة أهدافك

إذا كنت تتساءل عما إذا كان يجب عليك شراء الممتلكات المادية أو الاستثمار في الممتلكات العقارية الأخرى، فإن الجواب هو “يعتمد”.

“مثل كل شيء آخر في محفظتك، يجب أن يكون لديك سبب لتملك العقارات. بالنسبة لمعظم الناس، الاستثمار في العقارات يعني في الأساس “وطنهم”. لأنه عادة ما يشتري أي شخص منزلا للإقامة والاستقرار مع عائلته في مكان ما.

ولكن عندما يتعلق الأمر بصناديق الاستثمار العقاري وغيرها من الاستثمارات العقارية، فهذه قصة مختلفة. “السبب الرئيسي لامتلاكها هو التقليل من التقلبات وزيادة التنويع وتوفير مصدر للدخل.

يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري مصدراً جيداً للدخل، وذلك بفضل زيادة الأرباح الموزعة (يتم إرجاع 90% على الأقل من الدخل الخاضع للضريبة للمساهمين). كما أن هناك عائدًا كبيرًا: تعتبر دفعات REIT دخلاً عاديًا، مما يعني أنه سيتم فرض ضرائب عليها بمعدل أعلى من المكاسب الرأسمالية.

فيما يتعلق بالتنويع، هناك طريقة للتفكير في محفظتك هي “التنويع يساوي العزل”، أو بعبارة أبسط، “الحماية من عثرة السوق”،

تندرج العقارات تقليديًا ضمن فئة الاستثمارات “البديلة”، والتي يقال إنها “أي شيء لا يمثل أسهمًا أو دخلًا ثابتًا.

لكن الاستثمارات العقارية السائلة هي أيضًا “ترند”، مما يعني أن لديها بعض الارتباط بالسوق الأوسع – لكن ليس بقدر الأسهم واسعة النطاق.

من ميزات صناديق الاستثمار العقاري أنه لا يتم حجز أموالك (أي يمكنك البيع في أي وقت)، ولكن الجانب السلبي هو وجود تقلبات أعلى.